摘要：'过去六年，我们经历的重重难关就好比一场'完美风暴'。'2017年，陈启宗在自己亲写的《致股东函》如此形容恒隆过去六年（2011-2016）的表现。

'过去六年，我们经历的重重难关就好比一场'完美风暴'。'2017年，陈启宗在自己亲写的《致股东函》如此形容恒隆过去六年（2011-2016）的表现。

《完美风暴》是一部电影，讲述一艘捕鱼船在大西洋上遭遇百年罕见的风暴，船员们在船长比利的带领下与风暴搏斗的故事。

陈启宗用这一电影比喻恒隆的过往。一方面，过去六年恒隆经历了零售业的经济低潮，六年间恒隆地产租金涨幅小，五年间租金的复合增长率为6.99％。另一方面，过去六年恒隆也采取了策略去与这大风大浪搏斗。

在陈启宗看来，恒隆在逆市中能够稳当体面地生存下来，与它的资产组合优化之道相关。

背后的窍门简单但有效：把好的留下来，把差的卖出去。2012年，恒隆大幅出售旗下非核心投资物业以及住宅物业，2017年，恒隆以总价约28亿港元出售香港3个非核心区域商业物业，折价近三成。

恒隆一直没有停止'瘦身'。2019年开春伊始，再传消息，恒隆地产计划出售旗下位于佐敦、长沙湾等区域的四项物业，这一次，资产总市值约90亿港元。

近百亿资产的背后，是简单的资产剥离与优化，然而更深一步，或者是关于股价的守护。

90亿资产标售

港媒2月18日报道，恒隆地产已委托测量师行，计划出售旗下四项物业，总市值约90亿港元。

据悉，这四项标售物业包括两处长沙湾工厦、一处佐敦商厦及一处旺角停车场。其中，总市值最高的是一处位于长沙湾的工厦--永康街9号全幢物业，市值约40亿港元，该物业已有20余年历史，自1996年落成，楼高35层，总楼面37.91万平方呎，出租情况理想。

值得注意的是，此次出售的佐敦恒福商业中心全幢并不是第一次招标。最早于2017年年初，恒隆委托测量师行标售香港佐敦恒福商业中心全幢商厦，意向价约25亿港元，平均呎价约3.6万港元，将于2018年1月截标。

该物业位于佐敦弥敦道，属佐敦区核心地段，地盘面积约6200平方呎，楼高14层，地下及地库设多个铺位，现由手提电话配件、西饼店等租用，1-3楼为餐厅，4-14楼为写字楼。

彼时，因该栋商厦出租率理想，且该年全幢商厦承接力理想，市场预计该项目获本地及外资基金洽购。

但直至现在，项目仍未觅得接盘者。对于是否是定价过高的缘故，莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体称，香港许多业主都会把价钱定的较高，然后慢慢卖。

'对很多香港大型的开发商来说，他们没有一个固定的时间表，规定说今年一定要把一样资产卖掉，他们永远是看出价好不好，如果好的话才卖。'

此外，出售的还有另外一处位于长沙湾荔枝角道822号的工厦，楼高11层，总楼面约9.42万平方呎，地盘面积约1.42万平方呎，可重建成工厦及商厦，可提供14.6万平方呎，估值超10亿港元；以及一处停车场，位于旺角广东道1112号，属多层停车场，提供1000个车位，市值达15亿港元。

该消息还指出，对于此次四项非住宅物业的出售，恒隆地产更倾向于由单一买家承接所有物业。也就是说，接盘买家或许需要掷大手笔把全部标售物业打包带走。

恒隆出售非核心资产的战线拉得很长。

最早于2012年，陈启宗在恒隆中期业绩会上表示，现时市场情况稳定，是时候考虑出售部分香港非核心业务；当年，恒隆在香港出售两项非核心业务，即葵涌的红A中心及铜锣湾的栢景台商舖和停车位，共为其带来溢利2.2亿港元。

在2017年，恒隆以总价近28亿港元出售何文田君逸山商场，长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场，而此前，这三个物业计划推售时总估值达40亿港元，相当于折让30%。

对于此时恒隆再出手，意将估值近90亿港元资产进行出售的动作，林浩文表示，时下香港资产价格处于高位，对业主来说现在是一个好的出售时间点。

林浩文进一步表示，随着日前中美关系缓和及股市回暖的因素，开年以来市场的氛围已有好转。对于90亿港元的资产估值，其表示与市场价格差不多，通常成交价会比开价低一点，但不会相差太多。

更为重要的是，把钱回笼之后会做什么？'这些资产对恒隆而言并不是很重要的资产，资产回报也不高；现在在一个不错的出售时机，可以趁早将其卖掉，变现成资金转移到其他投资，对资产做优化。'林浩文表示。

将非核心资产剥离，转而对旗下资产进行优化，这是恒隆正在进行的商业逻辑。

资产秘密与股价守卫

对于恒隆而言，一边将香港的非核心资产转手出售，另一边也在斥资将旗下的优质物业进行升级。这背后的资产秘密，便是对旗下资产进行组合、优化、升级，以获得收益增长和市值提升。

陈启宗不止一次在公开场合有类似这样的表示'当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。'

这个商业功课的窍门，或许是从同样从事商业地产的澳大利亚西田集团那里学来的。2013年，西田是世界上拥有购物中心数量最多的企业；之后，西田发现规模不意味着效益；2015年西田开始将品牌购物中心数量锐减到87个，但市值却上升到700亿美元；并将分拆而来的资金用以强化澳新本土购物中心核心资产价值。

在市场饱和以及商业寒冬的大环境下，恒隆也像西田一样开启资产升级计划。观点地产新媒体了解，自2012年起，恒隆地产便分阶段投入逾20亿港元，改善及翻新香港及上海项目，其中香港项目占4亿港元，其余则用于上海两个大型广场。

恒隆地产董事陈家岳曾透露，整个资产优化工程完成后可为公司带来平均约30%的资金收入增长，回本期平均为3年。

其中，上海恒隆广场的优化工程从2015年开始，于2017年9月，一场盛大派对宣告着上海恒隆广场结束了耗时两年的翻新优化工程。改造之后，恒隆广场更加突出顶级奢侈品牌资源优势，同时翻新内部空间，实现部分楼层功能转换。

因为翻新工程，上海恒隆广场的租金收入一度受影响，但其在2017年年报中已实现逆转：总收入增加8%至14.09亿元人民币；商场的零售额按年大幅增长26%；租金收入增幅达22%；商场出租率由提升至96%。

而据2018年年报数据，上海恒隆广场的总收入上升10%至15.54亿元，且商场近乎全部租出。

此外，港汇恒隆广场也自2017年1月展开三年期大型优化计划，'港汇的动作更大'陈启宗曾说道。整个计划包括新增商场全新主入口、连接地铁九号线的全新地下通道等等，工程将分阶段进行直至2019年年中，其中部分受影响区域已自2018年年中起分阶段重新开业。

在香港市场，恒隆的商场物业也都在进行资产优化。其中，因租户优化等原因，位于港岛东的康怡广场租金收入上升9%；位于九龙东的淘大商场同样进行大规模的租户组合重整，促使该商场租金收入提升4%。

此外，山顶广场已进入为期3年的翻新优化工程，计划于2019年全面完工。

将旗下资产作为一个组合，恒隆一直在对这个资产包进行优化升级，撇除收益低的非核心资产，升级收益高的优质资产。而恒隆的资产表现，也一定程度上影响上市公司的股价。

换句话说，诸如此类的资产出售、升级动作，可以看作是对恒隆股价的'加力'。最近几年，恒隆的股价表现并不太理想，大幅跑输恒指，前复权后恒隆地产股价更是由28.36港元下跌至18.04港元左右，6年跌幅近40％，去年股价跌21%。

对于恒隆的股价表现，林浩文指出，恒隆在住宅开发商已基本没什么项目，所以大部分收入都在香港、内地一些收租性的物业项目；反之，如果这些物业的出租率没那么高、租金增长没有之前那么高，股票方面对于投资者来说吸引性就会减弱。

林浩文进一步指出，恒隆在国内的商业地产项目，除了上海以外，在沈阳等一些二线城市布局的购物中心具有一定的业绩和租金压力，比较来看，整体的收益增长率并没有其他的开发商那么好。所以，有意地通过变卖非核心资产升级现有资产，进而去升级开发旗下其他优质资产，可以让旗下整个资产包表现更优质，从而拉动股价。

观点地产新媒体了解，恒隆地产围绕着'一超多强'的概念，在开拓上海之后又相继开拓了济南、沈阳、无锡、天津、大连等二三线城市。但据2017年数据显示，8座恒隆广场中有一半营收相较2016年出现下滑，大连恒隆广场开业两年仅7成租出率。

有人指出，恒隆的'上海依赖症'稍显明显，因恒隆内地商场部分66%的租金收入都由上海项目贡献。而沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场便一直是'重点关注对象'。

不过，近两年恒隆也在对内地八座恒隆广场进行转型升级。据2018年年报，恒隆内地八个商场的收入增加3%至27.55亿元，倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。

在麦格理的一份报告称，恒隆地产短期催化剂具吸引力，包括上海港汇恒隆广场完成翻新，带动2019年收入增长13%；此外，出售香港非核心资产可带来显着收益。

而针对此次出售香港事项，摩根士丹利发表研究报告称，若真的如消息所言，潜在的收益率为2%左右，出售收益或45亿元以上；账面价值理应增加3%。更重要的是，净负债率或会由10.4%下跌至4.3%。

来源：观点地产网